Plano de manutenção do condomínio: o que entra e como manter em dia
A manutenção que funciona é a que está escrita: o que fazer, quando, quem faz e onde fica o comprovante. Este guia mostra como montar o plano do prédio e o que costuma vencer sem ninguém perceber.
Por onde começar
Pelo manual de uso, operação e manutenção que a construtora entrega com o prédio (a ABNT NBR 14037 orienta como ele é feito). Ele lista os sistemas da edificação e o que cada um pede. Nos primeiros anos, é o documento que manda; depois, o plano passa a ser atualizado com o que as inspeções encontram.
O que dizem as normas
- ABNT NBR 5674: trata da gestão da manutenção da edificação. Pede um programa de manutenção, com responsáveis e registros, para que o prédio não perca o desempenho com o tempo.
- ABNT NBR 16747: trata da inspeção predial, a avaliação técnica do estado do prédio. Ela não fixa um prazo único: o intervalo entre as inspeções depende da idade, do uso e do estado de conservação. O laudo da inspeção é o que alimenta o plano.
Leis municipais e o Corpo de Bombeiros do estado acrescentam exigências próprias, como o alvará de prevenção de incêndio e os laudos que ele pede. Confira as regras da sua cidade antes de fechar o calendário.
Os sistemas que entram no calendário
| Sistema | Quem define a frequência | O comprovante |
|---|---|---|
| Elevadores | O contrato com a conservadora, o fabricante e a lei municipal | A CVT de cada visita |
| Proteção contra incêndio (extintores, hidrantes, alarme, iluminação de emergência) | O Corpo de Bombeiros do estado e as normas de cada item | A etiqueta de manutenção e o laudo exigido no alvará |
| Para-raios (SPDA) | A norma do sistema e o laudo anterior | O laudo de inspeção |
| Reservatórios de água | A vigilância sanitária do município | O certificado da limpeza |
| Bombas, gerador e portões | O fabricante e o uso | O relatório do prestador |
| Instalações de gás | A distribuidora de gás e a norma do sistema | O laudo do teste de vazamento |
| Fachada, cobertura e impermeabilização | O manual da construtora e a inspeção predial | O relatório da vistoria |
Como montar o plano
Uma linha por item, com estas colunas: o sistema, o que fazer, a frequência, quem faz (o prestador ou a equipe do prédio), a última vez que foi feito, a próxima data e onde está o comprovante. A próxima data é a que importa: é ela que vira lembrete. Um plano sem a coluna do comprovante vira uma lista de intenções.
O que costuma dar errado
- O vencimento que ninguém viu. O laudo venceu no mês da vistoria do Corpo de Bombeiros, e o alvará travou.
- O comprovante que foi embora com o síndico. Ficou no e-mail pessoal de quem saiu, e o novo síndico começa sem histórico.
- O prestador que troca e leva a memória. Sem os comprovantes no condomínio, a empresa nova não sabe o que foi feito antes.
- O contrato sem escopo. O prestador diz que aquele item "não está no contrato", e ninguém tem o contrato à mão para conferir.
Como é no E6 Condomínio
No E6 Condomínio, cada obrigação do prédio tem o vencimento, o prestador responsável e o comprovante de cada execução guardados no condomínio, não no e-mail de alguém. A obrigação aparece como "vence em breve" antes do prazo (30 dias por padrão, ajustável por item), e os contratos dos prestadores ficam com o escopo, a vigência e o valor. A manutenção do elevador entra no mesmo lugar, com o comprovante assinado de cada visita chegando direto da conservadora.
Quer o calendário do seu prédio num lugar só?
O E6 Condomínio guarda as obrigações, os prestadores e os comprovantes do prédio. Uma conversa de 30 minutos por vídeo mostra como fica o seu.